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不動産競売は今ブーム？

●不動産競売法制度の変化●


不動産神話が崩れたバブル崩壊後、債権者が債権回収のために競売にだす物件数は飛躍的に増加しました。それ以前は、よほどの問題があるケース以外は競売を申し立てることのなかった銀行などの金融機関からも競売の申し立てが相次ぎました。結果、優良な物件が多数競売にかけられるようになったのです。
その後、不動産競売に関する法の改正が加速しました。これには多くの物件を迅速にさばき、不良債権処理をすすめる意義もあったものと考えられます。こうした法整備が一般人の競売参加を後押しし、ブームの要因を生みだしました。いくつか例をあげると、平成10年にはそれまでは落札後すぐに払わなければならなかった不動産代金の銀行ローンによる買い受けが可能になりました。また平成15年の民事執行法の改正では、不動産競売の物件情報が記載された現況調査報告書、物件明細書、評価書といういわゆる3点セットの閲覧が、インターネット上でもできるようになりました。これをBITシステムといいます。それまでは裁判所に足を運ばなければ見ることのできなかった情報をネットで検索して見られるようになり、一般からのアクセスが飛躍的に容易になりました。

    また平成16年には、これまで最低売却価額を設定した上でその金額以下の買い受けは受け付けなかった「最低売却価額の制度」を廃止。かわりに採用された「売却基準価額の制度」では、不動産の目安となる適正価格を定め、公示もされますが売却基準価額の80％を下回らない限り、入札ができるようになったのです。平成16年には落札後もその物件から立ち退かない債務者や悪質な暴力団関係者を排除しやすくするために、「短期賃貸借の保護」が廃止されました。このように物件数の上昇とそれに伴う法律の改正から、一般の参加者が急増しました。

    ●ブーム後の競売事情●


    一般の参加者が競売不動産に参加する一番のうまみは、当然市場価格よりも安価に物件を手にすることができる点ですが、ブーム後は少々事情が変わってきているようです。今のように一般人が不動産競売に参加するようになる以前は、競売は不動産業者もしくは不動産競売専門の業者の独壇場でした。しかし、不動産におけるエンドユーザーである一般の人々が競売に参加したことで、それまでは比較的安価に抑えられていた入札価格がつり上がり、場合によっては市場価格に近くなってしまうケースも増えてきています。また、不良債権の処理が進んだことで、依然物件数は高水準ながら、優良な物件がやや減少傾向にあるといわれています。こうした傾向も不動産競売市場の活性化にはマイナスに働いています。


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