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落札できなかった時は
●次順位買い受けとは？●
開札後、たとえ落札ができなくても、自分が納得した金額で入札したのですから、気を落とすことはありません。すぐに保証金の返還を受け、また次の物件を探しましょう。ただここでひとつ、心に留めておいてほしいのが「次順位買い受け」という制度です。これは、「最高価買受申出人」に次ぐ金額で入札した人が受けることのできるオプション的制度で、最高価買受申出人がその資格を失った際に、買受人となることができますが、いろいろ制約があります。
まず、開札期日に裁判所へ赴き、開札に立ち会う必要があります。通常は、入札者の立ち会いは求められていませんが、この「次順位買い受け」の制度を利用する場合はその場に立ち会わなければいけません。執行官が「次順位買い受け」の申し出ができる旨を催告しますので、そこで申し出て執行官作成の期間入札調書に署名押印します。開札期日を過ぎるとこの申し立てはできないので注意してください。
また、ただ2番目に高い金額で入札したというだけでは「次順位買受人」にはなれません。その物件の「売却基準価額」の80％である「買受可能価額」以上で入札していること、さらに「最高価買受申出人」の入札額から、その物件の保証金を引いた金額よりも高額で入札していること、という条件を満たしてなければなりません。
これらの条件を満たし、「次順位買受人」になった場合、「最高価買受申出人」の代金納付期日までは保証金は返還されません。結局「最高価買受申出人」がきちんと期日までに代金を納付した場合は、「次順位買受人」の保証金は返還されます。また一旦この「次順位買い受け」申し立てをして、受理されると取り消すことはできません。
●条件付き特別売却●
これまでにみてきた不動産競売の売却の形式は、現在最も多くおこなわれている「期間入札」といわれる売却方法です。この「期間入札」で、開札期日までに定められた金額以上の入札者が現れなかった場合に適用されるのが「条件付き特別売却」です。裁判所は再び同じ「売却基準価額」で買い受けを受けつけます。基本的には3ヶ月以内の期間を定めておこなうという規定がありますが、多くのケースでは、通常1ヶ月程度の期間で実施されています。こちらの落札基準は先着順となり、特別売却受付時に一番早く買い受けを申し入れた人の落札となります。
ちなみに「条件付き特別売却」でも、買い手がつかなかった場合は、さらに「上告による特別売却」という制度があります。ここでも買い手がつかないと、「売却基準価額」が見直され、その上でふたたび「期間入札」がおこなわれることになります。