不動産競売などに関する情報リンク

予算を決める

●予算の把握●


不動産競売では、複雑な情報を読み取った上でのスピーディーな判断と行動が求められます。一般の不動産売買と違い、公告から入札までの期間が短く設定されてしまっているからです。競売物件の公告から、入札までがだいたい2〜4週間ほど。3点セットなどの資料の閲覧は、公告から1週間程度あとにスタートする場合が多いようです。そのあとの入札期間がだいだい8日間となっています。となると、長く見積もっても1ヶ月ほどの間にすべてのリサーチ、決断をしなくてはなりません。となると、気にいった物件をもとに予算を工面するということをしていたら、間に合わない場合がほとんどでしょう。通常、買い受けの権利を勝ち取った場合、事前に払った保証金を引いた全額を、開札から40日〜2ヶ月以内に支払わなければなりません。ツバをつけて、様子をみるなんてことができないのが不動産競売なのです。
そのため事前に自分の予算を決め、目当ての物件の値段幅をある程度定めておくことが必要になります。

●銀行ローンなどの利用●


以前は、不動産競売の物件は代金一括納付が原則でした。しかし、平成10年の民事執行法の改正で銀行ローンが、平成11年の改正では住宅金融公庫のローンの利用が、制約つきではありますができるようになりました。


    まず銀行ローンには、登記所に送付する登記嘱託書の交付手続きが必要です。事前に弁護士や金融機関に相談し、ローンを受けることが決定した場合、買受人は金融機関とともに登記申請を代理でおこなう者を指定します。この場合は弁護士または司法書士がその任を受けます。買受人と金融機関が共同で裁判所に申し立て、裁判所は彼らが指定した弁護士もしくは司法書士登記に所有権移転登記の嘱託書交付をおこないます。こうして競売による登記嘱託と抵当権設定申請が同時に進められ、金融機関の第一抵当権を設定する契約が結ばれます。
    落札した物件の代金を支払う期日までに、この申請をおこなうには、事前にローンを組んでくれそうな金融機関との関係を構築しておく必要があります。落札してから、融資を頼んでも、決定までに時間もないのでまず無理でしょう。そのことは肝に銘じておいてください。
    住宅金融公庫のローンを利用する道もあります。住宅金融公庫のローンは、その物件の競売を申し出た債権者が、公庫認定の建築士と執行官にその物件の調査を依頼。調査の結果を受けて、公庫側は融資の可否を決めます。公庫が融資可能と判断した物件には、「物件明細書」に「公庫融資（中古）利用可」と記載されます。そのため、融資の許可がおりた物件は、公庫のお墨付きの優良物件と判断され、比較的高い人気を得ます。あとは、落札した買受人が公庫所定の審査にパスして、承認を受ければローンを組むことができます。
    このように、不動産競売物件でローンを組む場合、色々な制約があることを覚えておいてください。


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