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入札参加にかかる金額
●売却基準価額●
「売却基準価額」とは、過度に安価な代金による不動産競売を防ぐために、裁判所が示すその物件の適正価格の目安です。平成17年の法改正以前には、「最低売却価額」なるものが定められ、その金額を下回る入札金額では、買い受けすることができませんでした。ですが、法改正以後は適正価格の目安である「売却基準価額」の80％が「買受可能価額」となり、これを下回らない限り、買い受けが可能になったのです。
基本的にはこの「売却基準価額」は、市場価格に比較して2〜3割は安く設定されています。これには、これまでにもみてきたようにいくつかの理由があげられます。まずは、バブル崩壊直後ほどではないにしろ、物件が依然供給過多であること。競売物件自体は、所有者の意に反して売りにだされるために、買い受け希望者に民間の不動産業者のような充分な情報とサービスを提供することができないこと。権利関係が複雑で占有者の立退きも、基本的には買受人の責任でおこなわなければならないこと。例えば水漏れといった物件の欠陥やリフォームも買受人が自分で処理しなければならないこと、こうした要素が、不動産競売物件が市場価格より安い所以です。
●保証金の算出●
入札期間内に、入札をおこなう際、買い受け希望者は入札書や住民票などの必要書類の提出とともに、保証金を裁判所の口座に振り込む必要があります。
ここでいう保証金は、裁判所が定めた「売却基準価額」をもとに決まります。たいていは20％ですが、ときにはそれ以上になる場合もあります。事前にその地方裁判所所定の振込用紙に必要事項を記入し、裁判所の口座にその保証金を振り込みます。
保証金の振り込みは、入札期間内に限られ、期間内に振り込みがおこなわれなかった場合には、入札も無効になります。もし、買い受けできなかった場合は、その保証金は返還されます。そのためには保証金を振り込んだ際の控えを貼り、割印を押した「入札保証金振込証明書」が必要になります。ただこのやり方ですと、保証金が返還されるまでに時間がかかるので、「保証金返還請求書」なる書類を事前に裁判所の出納係に提出しておくことをおすすめします。この書類をだしておくと、日本銀行の振出小切手で開札期日に即日返還してくれます。
また、注意して欲しいのは落札した場合です。落札しても、保証金を除いた代金を期日までに支払えなければ、保証金は戻ってきません。このことを肝に銘じて、入札は万端の資金プランを立てた上でおこなってください。